2021年8月の南カリフォルニア
南カリフォルニアが新型コロナウイルスに襲われてから約2年が経過しました。コロナの影響で多くのビジネスが深刻な打撃を受け、大量の失業者を生み出し、テナントは家賃を払えない状況に追い込まれ、不動産のオーナーは苦境に立たされました。ビジネスや雇用の悪化に伴い、連邦政府や州政府は失業手当や企業への助成金・融資の形で資金を投入し、レストランなどの中小企業の経営者は、10万ドル〜20万ドル程の助成金や融資を簡単に受けることができました。失業手当をもらえなかった自営業者にも失業手当が支給され、その額は一人当たり数万ドルに達しました。連邦政府や地方政府は、大量の資金を投入しましたが、その額を知る人はあまりいないはずです。このように、記録的な低金利の中で巨額の資金を経済に投入することは、間違いなく不動産にも影響を与えます。
住宅市場にも大きな影響を与え、多くの人がいとも簡単に現金を手に入れ、30年の住宅ローンの金利は3％にまで下がりました。人々は家を買い始め、今では住宅市場は売り手に有利な状況になっています。 私は2軒の物件リストを持っていましたが、オファーが殺到しました。この市場は買い手にとって非常に厳しいものであると言えるはずです。住宅用、事業用を問わず、買い手の代理人となって交渉をするのは非常に困難な状況があります。市場を把握している買い手は、私が提示した価格で購入するが、もっと安く買えると思っている買い手は、結局どの物件も買えずに終わってしまうのです。 買い手の中には、計画通りに物件を購入できないことで、非常に困った状況に陥る人や会社が出てきます。とある買い手は、１ヶ月後に数個のコンテナが届く予定であることをわかっていたにも関わらず、500万ドルの物件を10万ドル安く購入しようとたため、倉庫を確保することができず、緊急用の倉庫を探さなければならなくなってしまいました。
知らない人が多いが、ビジネス目的の建物の購入には、米国政府が保証する中小企業庁（SBA）ローンを扱います。このローンは25年間の完全償却型のローンで、25年間毎月支払い続けるとローンがなくなります。通常、このローンの頭金は10％であり、SBAを利用する買い手は、融資額の3.5%をSBA保証料として支払わなければなりませんが、 連邦政府は、コロナ禍でダメージを受けた経済を活性化させるために、SBA保証料を0ドルに引き下げ、2021年9月末までに終了するSBA取引については、最初の3ヶ月間はローンの月々の支払いを免除しました。これは300万ドルのオーナーユーザービルを購入する買い手に10万ドルの現金を渡すのと同じことです。これにより、倉庫やオフィスビルを購入するビジネスオーナーは、今年の9月末までに購入して取引を完了させようとする動きが活発になっています。
南カリフォルニアでは、コロナの影響で、アメリカの他の地域と同様に、人々はより家にこもるようになりました。家で過ごす時間が長くなると、より多くの家庭用品が求められるようになり、それによって輸入量が増え、倉庫の需要が高まります。また、AmazonやEbayによる配送の需要も増えるのです。通常のAmazonの倉庫の大きさは10万〜20万平方フィートですが、新しいAmazonの倉庫があちこちにできています。巨大なアマゾン倉庫が一つできると、Amazonだけが進出するわけではありません。AmazonやEbayと提携している企業も多く、Amazonが注文を受けると多くの企業が配送を行うため、小規模な倉庫を必要とします。そのため、最近の大家は自分のビルに入居させる人を選ぶようになりました。埃や火事の原因になるようなテナントは嫌われているのです。搬出口などを備えたAクラスの倉庫の家賃相場は、1平方フィートあたり1.10ドル＋NNN（賃料の他に固定資産税と建物の保険、共用部分の管理費をテナントが負担するタイプのリース契約）、搬出口のない小規模な倉庫の家賃相場は、1.10ドル〜1.20ドル程度の相場です。
昨年は小型の倉庫が1平方フィートあたり210ドル程度で購入できましたが、今年は250ドルに値上がりしました。オフィスビルは1平方フィート約300ドルで推移しています。私はHawthorneにある約7,000平方フィートのオフィス/医療用ビルを売却したばかりですが、顧客は1平方フィート280ドルで購入しており、小売ビルは純利益の約20倍、アパートに関しては約25倍で売られていると言えます。
自動車メーカーのトヨタは2014年にトーランスの不動産を売却し、テキサスに移転しました。不動産開発業者のSares Regis社が110エーカーのトヨタキャンパスを2億7000万ドルで広い土地を購入し、4,000平方フィート程度の小型のオフィス・倉庫ビルを建設、それを販売して利益を得ることに特化したデベロッパーです。Sares Regis社は、旧トヨタキャンパスに天井の高さが30フィートある、10万平方フィートの大きさの倉庫を建てました。このような倉庫は、天井が高く、荷物の出し入れがしやすいので、1平方フィートあたり1.20ドル〜1.20ドルのNNNで貸し出すことができます。10万平方フィートの建物の年間純利益は140万ドルとなり、このような物件は年金基金や機関投資家に3,000万ドル〜3,500万ドルで簡単に売却することができ、1平方フィートあたり300ドル〜350ドルの値がつきます。Sares Regis社はトヨタキャンパスを1平方フィートあたり68ドルで購入しました。
Sares Regis社は小さなビルを専門としていますが、小さなビルと10万平方フィートの大きなビルの販売価格が同じであることから、大きなビルを建設することに決めたようです。倉庫はとてもシンプルな建物で、床、壁、屋根がコンクリートでできています。10万平方フィートの倉庫を建てるには、床にコンクリートを打つだけでよく、壁も基本的には同じ構造です。壁の形に沿ってコンクリートを流し、乾燥した後、コンクリートの壁が出来上がりますので、10万平方フィートの倉庫を1棟建てるのは、4,000平方フィートの建物を25棟建てるよりもはるかに簡単なのです。
アパートの価格は、年間の純利益の25倍くらいです。6年前、私はガーデナにある4ユニットのアパートを売却しました。3つのユニットが2ベッドルーム・1バスルームで、1つのユニットが4ベッドルーム・2バスルームのアパートです。そのアパートの月々の総家賃収入は74,000ドル、年間総収入は88,8000ドルになります。固定資産税と経費は、例えば3万円とすると、年間の純利益は58,800ドルで、$58,800 X 25 倍= $1,470,000、この金額が今のそのマンションの市場価格だと考えることができます。これは4戸以下の場合で、5戸以上の場合は、年間純利益の20倍というのが正確な数字になるはずです。その理由は、5戸以上のアパートでは低金利の住宅ローンが組めず、商業ローンを組まなければならないからです。
今年の3月から住宅価格が急激に上昇しています。去年も価格は上がっていましたが、今年ほどではありませんでした。去年はオープンハウスをやると人が集まってきて、買い手がフルプライスのオファーを出せば、その家を手に入れることができました。しかし、今年は複数オファーが期待でき、近隣の環境が良ければ、希望額以上の価格を引き出すことも可能です。 通常、9月に学校が始まり、多くの人は学校が始まる前に引っ越しをしたがる傾向にあり、春と夏は住宅市場の値上がりが期待できず、9月以降は住宅市場が少し冷え込むかもしれません。
このように、不動産市場にはさまざまな変化がみられます。私は、事業用と住宅用の不動産の買い手と売り手を担当しており、カリフォルニアから引っ越そうと考えている物件を所有するオーナーのお手伝いもしております。無料相談のお電話を頂ければ、日々の経験に基づいた最新のアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご連絡をお待ちしております。