政府の助けが必要な場合はDPSSに行って下さい .

August 28, 2021 in Uncategorized, ​専門家コラム

このコラムでは、経済的に困窮しているときに助けを得ることができる社会福祉を紹介したいと思います。 昨年はコロナコビッド19の影響で企業にとって厳しい時期でした。連邦政府と州政府は、昨年3月から今年9月にかけて自営業者に失業資金を提供し始めました。金額は月額約2,000ドルです。私は私のクライアントのたくさんの人々がこの失業金を手に入れるのを手伝いし、そしてこのお金は彼らが困難な時期に通り抜けるのに役たちました。 私たちが財政難に陥っているとき、助けを求めることができる政府機関があります。これはLA郡公共社会サービス局（DPSS）です。このオフィスはWestern Aveと120ストリートの近くにあります。私は多くの人がこの事務所で助けを得るのを手伝っています。私が助けている人の多くは、健康状態が悪く、働けない人です。運が悪く、運が変わるまで数ヶ月間助けが必要な人もいます。 まず助けを得ることができるのは健康保険です。 DPSSは、歯科医療を含む医療を受けることができる医療カード(MEDICAL)を発行します。Social Security Benefit (SSI) を受けた退職者の場合、MEDICAREのため、一定の金額が毎月の差し引かれます。たとえSSI支払いからひかれてます。例えば、メディケアに支払うために200ドルが差し引かれます。退職者がMEDICALを受けることができる場合、この200ドルの控除はMEDICALよって支払われるため、退職者はより多くのSSIを受け取ることができます。 低所得の人々が得ることができるもう1つのベネフィットはEBTカードです。 EBTカードはElectronic　Balance　Transferの略です。政府は資格のある低所得者にEBTカードを渡し、毎月数百ドルを送金します。私は、SSIの支払いが少ない多くの人々がEBTカードを取得するのを手伝いました。 EBTカードを取得すると、政府から毎月数百ドルが送金され、食料品店で食料品等を購入できます。 私のクライアントの何人かは私が彼らに助けを提供しましたが、私の助けを拒否しました。私のクライアントの何人かは失業していて、18か月間月額約2,000ドルの失業手当を簡単に手に入れることができましたが、彼らはそれはいらないといいました。。まあ、それは彼らの判断です。同様に、私が知っている退職者の中には、毎月もらうSSI金額が少なくてに苦しんでいてEBTカードの資格があるので、私はEBTカードがもらえますようと彼らに言うっても、彼らはそれはいらないと言っています。それも彼らの判断です。 とにかく、政府の助けが必要な場合は、遠慮なくこのDPSSにアクセスしてください。オレンジカウンティに住んでいる場合は、そこにも

家を売って最高額を手に入れるための確認:カビ

August 26, 2021 in ​専門家コラム

不動産ブローカーとしての私の仕事は、家を売って最高額を手に入れ、後で問題を引き起こす可能性のあるものを事前に確認することです。ですから、クライアントが家を売りたいと言ったとき、私が最初にすることは、後で問題になる可能性のあるものがあるかどうかを確認することです。 クライアントの家を見るように頼んだとき、私が最初に見るのは家の中にカビがあるかどうかです。私は長崎に数年間住んでいました。毎日雨が降っています。雨は一週間、昼夜を問わずふります。私が住んでいた家にカビがあったかどうかは思い出せませんが、長崎では誰もカビを気にかけていません。しかし、ここ南カリフォルニアでは、人々はカビについて本当に真剣に考えています。 私たちが家を売る契約を結び、エスクローをオープンすると、買い手は家の検査を行い、買い手がカビを見つけた場合、売り手はカビの修復をしなければならないです。買い手がカビを見つけたら、それは一種の公的な知識(Public Information)になり、カビを取り除くために専門のカビ修復会社を雇わなければなりません、そして私の経験ではその費用は15,000ドルから25,000ドルくらいで、数週間かかります。ですから、家にカビが発生していないか確認し、カビが発生している場合は、家を売りに出す前に修正するのが一番です。 水があるところにカビが生えます。私の経験では、水道線に漏れがある場所でカビが成長することです。南カリフォルニアのほとんどの家には銅の水道線をつかってあります。ロサンゼルス郡の多くの家は1950年代に建てられ、オレンジ郡の家は1970年代に建てられました。銅製の水道管の一部が古くなり、小さな穴が開いているのも当然です。家は通常、水道線は床下にありますが、コンクリートの床のある家の中には、喫水線が天井と壁の上にあるものもあります。そのため、水道管に小さな穴があると、周囲に水が濡れてカビが発生し始めます。 流し台エリアはカビが発生するエリアでもあり、カビの存在を確認する必要があります。バスルームもそうです。もう1つのエリアはガレージです。多くの家はガレージに給湯器を持っています、そして古い給湯器は水漏れがあるかもしれません。チェックする他のエリアは屋根裏部屋です。屋根裏部屋では今までカビは見たことがありませんが、念のため、はしごを持ってきて確認します。 カビが見つかった場合、それを修正することは難しくありません。損傷した領域を取り除き、水漏れを修正し、壁をなおしてからプライマーを塗ります。プライマーはすべての悪臭を止め、カビの痕跡を残しません。次に、領域全体をペイントします。このプロセスは、後でカビ修復会社で行うよりもはるかに安価です。

カリフォルニア州のABCライセンス　（アルコール飲料を販売するためのライセンス）

August 21, 2021 in ​専門家コラム

これは、カリフォルニア州のABCライセンスに関する記事です。食品業界やエンターテインメント業界のクライアントと話をすると、ABCライセンスの知識が不足していることに驚かされることがあります。 ABCライセンスは、レストラン、バー、酒屋でアルコール飲料を販売するための許可です。 レストランのオーナーが最初に理解する必要があるのは、ABCライセンスを取得するときレストランには、少なくとも2つのトイレが必要だということです。女性用に1つ、男性用に1つ。 ABCライセンスはカリフォルニア州アルコール飲料管理局(Alcoholic Beverage Control) が発行し、既存のレストラン事業の購入によってABCライセンスの譲渡、または新しいライセンス申請によるいずれかの場合、申請者が最初に準備しなければならない基本的なものはレストランのレイアウト図面です。 ABCライセンスボードは、キッチンや座席エリアのレイアウトなどについてはあまり興味ありません。彼らが最初に見るのは、トイレが2つあるかどうかです。 ABCが図面を承認した後、ABC検査官がレイアウトを検査し、実際に2つのトイレがあるかどうか見に来ます。私のクライアントの多くは、トイレがADA（American Disability Act）の要件を満たしているかどうか、つまり、トイレのサイズが車椅子が出入りして向きを変えるのに十分な大きさであるかどうかを心配していますが、私の経験ではABC検査官はADA　requirements については気にしないようです。 ABCが次に注目しているのは、申請レストランの近くに学校や教会、その他の公共の場所があるかどうかです。 ABCの規制では、レストランなどがそのよう学校等から一定の距離内にある場合、ABCライセンスを発行することはできません。このような場合、申請者が本当にABCライセンスを必要としている場合は、CUPプロセスを経てライセンスを取得できます。 CUPは、レストランが所在する市が発行する条件付き使用許可です。私はいくつかのCUPケースを実行しましたが、私の経験では5,000ドルから7,000ドルで、約4か月かかります。今はコロナCOVID19で、はるかに長くかかると思います。市でCUPを通過すると、ABCはAbc Licenseを発行します。 CUPは申請者についていくと誤解する人もいますが、そうではありません。 CUPは建物のつきものになります。 申請者がABCライセンスを取得すると、申請者はアルコール飲料の販売を開始できます。ABCライセンス所有者が知っておくべき非常に重要なことが1つあり、それは　違反が3つある場合、ABCライセンスを取り消しになります。レストランは通常、未成年者にアルコール飲料を販売しない限りABC規制に違反しませんが、バーや酒屋はさまざまな規則や規制があるため、ABC規制への準拠には細心の注意を払う必要があります。

2021年8月の南カリフォルニア

August 11, 2021 in 不動産ニュース

2021年8月の南カリフォルニア 南カリフォルニアが新型コロナウイルスに襲われてから約2年が経過しました。コロナの影響で多くのビジネスが深刻な打撃を受け、大量の失業者を生み出し、テナントは家賃を払えない状況に追い込まれ、不動産のオーナーは苦境に立たされました。ビジネスや雇用の悪化に伴い、連邦政府や州政府は失業手当や企業への助成金・融資の形で資金を投入し、レストランなどの中小企業の経営者は、10万ドル〜20万ドル程の助成金や融資を簡単に受けることができました。失業手当をもらえなかった自営業者にも失業手当が支給され、その額は一人当たり数万ドルに達しました。連邦政府や地方政府は、大量の資金を投入しましたが、その額を知る人はあまりいないはずです。このように、記録的な低金利の中で巨額の資金を経済に投入することは、間違いなく不動産にも影響を与えます。 住宅市場にも大きな影響を与え、多くの人がいとも簡単に現金を手に入れ、30年の住宅ローンの金利は3％にまで下がりました。人々は家を買い始め、今では住宅市場は売り手に有利な状況になっています。 私は2軒の物件リストを持っていましたが、オファーが殺到しました。この市場は買い手にとって非常に厳しいものであると言えるはずです。住宅用、事業用を問わず、買い手の代理人となって交渉をするのは非常に困難な状況があります。市場を把握している買い手は、私が提示した価格で購入するが、もっと安く買えると思っている買い手は、結局どの物件も買えずに終わってしまうのです。 買い手の中には、計画通りに物件を購入できないことで、非常に困った状況に陥る人や会社が出てきます。とある買い手は、１ヶ月後に数個のコンテナが届く予定であることをわかっていたにも関わらず、500万ドルの物件を10万ドル安く購入しようとたため、倉庫を確保することができず、緊急用の倉庫を探さなければならなくなってしまいました。 知らない人が多いが、ビジネス目的の建物の購入には、米国政府が保証する中小企業庁（SBA）ローンを扱います。このローンは25年間の完全償却型のローンで、25年間毎月支払い続けるとローンがなくなります。通常、このローンの頭金は10％であり、SBAを利用する買い手は、融資額の3.5%をSBA保証料として支払わなければなりませんが、 連邦政府は、コロナ禍でダメージを受けた経済を活性化させるために、SBA保証料を0ドルに引き下げ、2021年9月末までに終了するSBA取引については、最初の3ヶ月間はローンの月々の支払いを免除しました。これは300万ドルのオーナーユーザービルを購入する買い手に10万ドルの現金を渡すのと同じことです。これにより、倉庫やオフィスビルを購入するビジネスオーナーは、今年の9月末までに購入して取引を完了させようとする動きが活発になっています。 南カリフォルニアでは、コロナの影響で、アメリカの他の地域と同様に、人々はより家にこもるようになりました。家で過ごす時間が長くなると、より多くの家庭用品が求められるようになり、それによって輸入量が増え、倉庫の需要が高まります。また、AmazonやEbayによる配送の需要も増えるのです。通常のAmazonの倉庫の大きさは10万〜20万平方フィートですが、新しいAmazonの倉庫があちこちにできています。巨大なアマゾン倉庫が一つできると、Amazonだけが進出するわけではありません。AmazonやEbayと提携している企業も多く、Amazonが注文を受けると多くの企業が配送を行うため、小規模な倉庫を必要とします。そのため、最近の大家は自分のビルに入居させる人を選ぶようになりました。埃や火事の原因になるようなテナントは嫌われているのです。搬出口などを備えたAクラスの倉庫の家賃相場は、1平方フィートあたり1.10ドル＋NNN（賃料の他に固定資産税と建物の保険、共用部分の管理費をテナントが負担するタイプのリース契約）、搬出口のない小規模な倉庫の家賃相場は、1.10ドル〜1.20ドル程度の相場です。 昨年は小型の倉庫が1平方フィートあたり210ドル程度で購入できましたが、今年は250ドルに値上がりしました。オフィスビルは1平方フィート約300ドルで推移しています。私はHawthorneにある約7,000平方フィートのオフィス/医療用ビルを売却したばかりですが、顧客は1平方フィート280ドルで購入しており、小売ビルは純利益の約20倍、アパートに関しては約25倍で売られていると言えます。 自動車メーカーのトヨタは2014年にトーランスの不動産を売却し、テキサスに移転しました。不動産開発業者のSares Regis社が110エーカーのトヨタキャンパスを2億7000万ドルで広い土地を購入し、4,000平方フィート程度の小型のオフィス・倉庫ビルを建設、それを販売して利益を得ることに特化したデベロッパーです。Sares Regis社は、旧トヨタキャンパスに天井の高さが30フィートある、10万平方フィートの大きさの倉庫を建てました。このような倉庫は、天井が高く、荷物の出し入れがしやすいので、1平方フィートあたり1.20ドル〜1.20ドルのNNNで貸し出すことができます。10万平方フィートの建物の年間純利益は140万ドルとなり、このような物件は年金基金や機関投資家に3,000万ドル〜3,500万ドルで簡単に売却することができ、1平方フィートあたり300ドル〜350ドルの値がつきます。Sares Regis社はトヨタキャンパスを1平方フィートあたり68ドルで購入しました。 Sares Regis社は小さなビルを専門としていますが、小さなビルと10万平方フィートの大きなビルの販売価格が同じであることから、大きなビルを建設することに決めたようです。倉庫はとてもシンプルな建物で、床、壁、屋根がコンクリートでできています。10万平方フィートの倉庫を建てるには、床にコンクリートを打つだけでよく、壁も基本的には同じ構造です。壁の形に沿ってコンクリートを流し、乾燥した後、コンクリートの壁が出来上がりますので、10万平方フィートの倉庫を1棟建てるのは、4,000平方フィートの建物を25棟建てるよりもはるかに簡単なのです。 アパートの価格は、年間の純利益の25倍くらいです。6年前、私はガーデナにある4ユニットのアパートを売却しました。3つのユニットが2ベッドルーム・1バスルームで、1つのユニットが4ベッドルーム・2バスルームのアパートです。そのアパートの月々の総家賃収入は74,000ドル、年間総収入は88,8000ドルになります。固定資産税と経費は、例えば3万円とすると、年間の純利益は58,800ドルで、$58,800 X 25 倍= $1,470,000、この金額が今のそのマンションの市場価格だと考えることができます。これは4戸以下の場合で、5戸以上の場合は、年間純利益の20倍というのが正確な数字になるはずです。その理由は、5戸以上のアパートでは低金利の住宅ローンが組めず、商業ローンを組まなければならないからです。 今年の3月から住宅価格が急激に上昇しています。去年も価格は上がっていましたが、今年ほどではありませんでした。去年はオープンハウスをやると人が集まってきて、買い手がフルプライスのオファーを出せば、その家を手に入れることができました。しかし、今年は複数オファーが期待でき、近隣の環境が良ければ、希望額以上の価格を引き出すことも可能です。 通常、9月に学校が始まり、多くの人は学校が始まる前に引っ越しをしたがる傾向にあり、春と夏は住宅市場の値上がりが期待できず、9月以降は住宅市場が少し冷え込むかもしれません。 このように、不動産市場にはさまざまな変化がみられます。私は、事業用と住宅用の不動産の買い手と売り手を担当しており、カリフォルニアから引っ越そうと考えている物件を所有するオーナーのお手伝いもしております。無料相談のお電話を頂ければ、日々の経験に基づいた最新のアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご連絡をお待ちしております。